返租公寓! “钱景”还是陷阱?|清远日报-清远Plus

“首付5万,月返租2000元”“长隆附近返租公寓,月供无压力”“携手XX酒店品牌,带10年租约发售”……近年来,清远不少楼盘推出了酒店式返租公寓,在各种优厚的返租条件宣传下,不少投资后想做“甩手掌柜”的市民会为这种返租公寓“买单”。


然而,如此诱人的 “ 售房返租 " 形式,是“钱景”还是陷阱?记者近日接到不少读者报料,清远市区不少返租公寓在实际收楼后回报率低、无法按时支付租金、买房时承诺无法兑现等现象都让之前轻信返租公寓回报高而“买单”的业主苦恼不已。

返租模式销售并不完全靠谱

记者调查了解到,目前在清远,不少开发商推出的公寓产品是与四叶草、汉普敦等国内外知名酒店管理集团合作,以返租的形式销售。这些“售后返租”的公寓,返租年限多为3~10年不等。一套总价约30万的公寓,一般返还月租金1000多元,号称回报率少则5%,多则达到 10%。



有的公寓引进了酒店经营公司,由该公司和买家签订租赁协议,在租约期间按照每月或者季度的形式向业主支付租金。例如位于清新的中凯华府引进的希尔顿欢朋酒店,投资者购买后可以包租给酒店管理公司,管理公司按照固定月租金返租给业主。一位业主陈先生表示,“十年包租”“带租约售楼”“预付租金”“返租抵房款”等售楼方式,投资门槛较低、获利稳定,特别是返租租金可抵扣月供,对于投资者而言可以减轻资金压力。


但并不是所有业主都像陈先生这样有稳定的租金回报。2018年5月,位于银盏的新都广场开盘时,马女士和200多户业主买了这里的公寓,大家都是冲着长隆和售后返租的两大卖点。


业主们当时与房地产开发商签完购房合同后,还有部分业主跟一间酒店管理公司签署委托经营管理合同。酒店方代为出租该商品房,业主在收楼后就可以开始拿返租。


到了最近,马女士收到开发商发来的一份《关于新都广场项目进度受疫情影响的告知函》,告知业主因为疫情导致商品房项目的竣工验收及备案时间将被迫顺延,故开发商拟将合同原定的交楼时间2020年5月30日顺延至2020年8月28日前。返租的酒店方也在这时候单方面发给业主一份补充条款协议。


马女士说:“当初买楼签订合同时写好的固定租金,固定返的租金没有了,现在要跟我们四六分成,四六分成还要我们出六成的水电费,如果这样子的话,我们买了这间公寓没有固定的租金不说,分分钟我们还要出六成的水电费。但酒店方则表示如果业主不签署这份补充协议,酒店方开业后一旦经营不下去,则有可能会单方面解约。”


经过多轮协商,记者了解到,新都广场部分业主已接受酒店方条件并解约,部分业主则签订了补充协议。


新都广场负责人表示,业主当初买楼选择的这些酒店托管公司是可以选择要或者不要,加上他们在签的过程中是看了所有的合同,上面也有风险提示。合同是分开签订的,开发商只负责卖楼,至于酒店怎么签返租协议等方面,开发商是不会干预的。

过度的回报率宣传

虽然部分买家认为这些返租公寓不但有高回报率,还不用业主管理,但也有不少市民认为,返租不划算。张女士举例分析:比如一套只值10万元的公寓,开发商将其售价提高到18万元后以返租形式出售。假设承诺10年包租,年收益8%,10年返租期满后业主应获得的返还租金是14.4万元;但业主实际的收益要减去当初多支付的8万元,即6.4万元。况且,银行利率、有关房产的各种税率等处于上下浮动状态,而返租合同约定的回报率多数是固定的,这必定会影响到业主的实际收益。返租结束后,投资回报有多少也存疑。


事实上,马女士当初购买新都广场时单价约12000元/平方米,每平米远远高于周边同期楼盘约2000元。因此,马女士坦言,若不是冲着返租高回报率的概念,根本不会购买新都广场。


“现在市场上返租公寓和商铺产品越来越多,希望返租结束后也能维持当前的租金水平吧。”在市区某公寓销售中心,一位买家如此表示。



该买家的担心也是市场上普遍存在的现象,当年御金街卖商铺时承诺的返租至今因为烂尾,业主未收到过一分租金。


同样是在销售时候承诺引进五星级酒店集团温德姆的凯旋广场,当时买了公寓的业主也未见酒店开业。


而美吉特华南装饰城的商铺则在返租合同结束后把40多平米的商铺每月租金从2000多直接减半,不但销售宣传时给业主的回报率也未能如期实现,且租金少了还不如把当初投入买商铺的钱存在高利率的理财产品。


何为售房返租?售房返租也叫售后包租、售后回租,是房地产商的一种销售模式。在这种销售方式下,房地产开发经营企业为促进销售,在其建造楼盘出售时与买家约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租,包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报,若低于按揭月供,差额由消费者贴补。


据悉,2001年国家建设部出台的《商品房销售管理办法》的第十一条,已经有非常明确的规定:“房地产开发企业,不得采取售后包租或者变相售后所租的方式,销售未竣工的商品房。”虽然目前清远市场上业主是跟第三方签的租赁托管协议,但开发商如果允许业主从购房总价里抵扣公寓房前几年的租赁收益,实际上,这就是 变相返租销售未竣工房产的一种方式。


纠纷案例
时代花城业主返租一场空还要倒贴4万多元

王先生于 2018 年在时代花城购买了一套公寓,于 2019 年 6 月收楼。王先生介绍称,当时在时代花城楼盘销售中心购房时,有销售人员向其重点推荐 " 携手斯维登,返租 8 年 " 的售房返租项目,宣称能大幅减低月供压力,有稳定收益。


随后,王先生发现并不是和斯维登签托管合同,而是一家叫做清远途远物业管理有限公司签订托管合同。工作人员告诉业主清远途远是斯维登品牌途家的子公司,因此不少业主便签订了合同,想着收楼后就有租金收。



谁知道这只是王先生入坑的开始,根据王珂提供的《物业委托经营管理合同》显示,其受托人为清远途远,业主于 2019 年 7 月 1 日将房屋委托给清远途远作为旅游度假公寓或度假名宿出租经营,业主缴纳 45800 元的软装费用后基本可做个甩手房东。第一年,清远途远需每月准时向业主支付 2000 元的租金,逐年递增。此外,在此期间清远途远需承担物业管理费、水电费等费用。


不过在合同生效后的一年内,签订托管合同的近100多名业主的公寓并没有任何软装配置,返租租金也没有到位,甚至连物业管理费、水电费也未被缴纳。


业主们随后通过上海市监局联系到了斯维登集团 ,确认了清远途远出示的《授权许可证明》为无效授权书,原因是清远途远并未根据约定一次性缴纳 15万元的特许经营加盟会费,故清远途远最终并未取得斯维登公司的合法授权,并表示清远途远并未向其支付任何软转费用,认为其存在严重的欺诈行为,将追究到底。


"现在事情发生了,都不知道是谁的责任,投诉时代中国,时代中国认为业主的托管协议是和第三方公司签订的,所以却不承担责任。可是‘返租’这个形式是由时代中国引进的,整个签约过程也是在时代花城售楼部完成的,他们怎么样也得要承担点责任吧。"一业主认为,时代中国此举系虚假宣传行为。


对此,时代中国的相关负责人表示会积极协助业主方联络途远方并督促其尽快与业主沟通解决问题。如清远途远未能履行对客户的责任,将会保留追究清远途远责任的权利。 


业内分析 
返租公寓投资风险较大

汇成房地产中介公司陈经理认为,所谓“返租”,就是发展商在提高成本后,给予消费者一种诱人的承诺,也是商用物业惯用的销售手段。返租公寓能否真正保障买家稳定的回报,并不是由开发商宣传决定,而是由市场的承接力确定的。买家最大的风险是可能只在发展商约定的年限里拿到租金,过了这个年限,收益就无法保证。


而且目前返租公寓在监管方面是有一定空白的,或者说要看具体的租赁方式。部分酒店本身经营业绩压力大,公寓本身就是此类酒店物业的一部分,为了加快融资,将公寓变成返租模式出售即可快速回笼资金。然后酒店受投资者委托,租赁此类物业,进而获取一定的投资收益。但很多时候,此类投资收益其实是很难保证的,这也是为什么各类投资者商业纠纷频出的一个地方。


有业内人士表示,从清远以往销售返租公寓或商铺的案例来看,由于清远人口流动性不大,商业市场尚不发达,返租不一定能够到达预期的运营效果,大量退租或者招商运营违约的可能性较大。一旦没有租户的承接,返租违约就有可能实现。有产权的商铺和公寓,面临返租违约还可以通过出售产权,或者收回物业自行出租管理来解决。但无产权的商铺和公寓,则面临支付全额款项后,还有可能产生亏损,因此市民在投资此类物业时候需小心谨慎。



采写:何帆

摄影:邱炜民

编辑:何心兰

校对:果果

编审:刘厚斌




热门排行